意外と知らない分譲マンションルールTOP5・専有部と共用部の境目は?

一般的に分譲マンションでは、管理組合が定めたルールが存在します。
そのルールに従って生活することが求められます。
とはいえ、管理規約や使用細則を隅々まで読むという人はごく少数で、殆どの方は目を通すこともないのではないでしょうか。

分譲マンションと一戸建ての大きな違いは「専有部」「共用部」が定められていること。
「どこまでが専有部」で「どこまでが共用部」をしっかり理解していないと、トラブルに発展する可能性もあります。

分譲マンションをこれから購入する方も、すでに分譲マンションにお住まいの人も確認しておきたい「意外と知らないマンションルール」を解説していきます。

専有部と共用部の境目は?覚えておきたいマンションルール

窓ガラス、玄関扉について

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窓ガラスや玄関扉などは、「専有部分」と答える方がが殆どでしょう。
実は、窓ガラスや玄関扉は内側と外側によって異なります。

公益財団法人 マンション管理センターによると、

窓ガラス、玄関扉は建物の外観保全の観点から利用制限を付すべき建物の部分と考えます(例えば玄関扉の色を勝手に塗り変えたり、窓ガラスに広告を出したりすると美観が損なわれるので、それらの行為を禁止する必要がある。)。

つまり、窓ガラス・玄関扉の外側は「共用部」と定められています。
逆に、内側については「専有部分」扱いとなります。

各住戸で

  • 窓を二重ガラス設置工事をしたい
  • 玄関扉の外側の色を変えたい
  • 窓ガラスに広告を貼り付けたい。

といった行為は全て共用部に対して行う事になりますので、管理組合に確認を取る必要があります。
また、鍵穴に関しては「専有部分」とさせていますので、区分所有者の負担・責任で交換をすることが可能です。
ですが、マンションによっては集合インターホンのシステムと連携している場合もありますので、予め確認が必要です。

ベランダ・バルコニー

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各住戸に敷設するベランダ・バルコニーは専用使用権のある「共用部」となります。
そのため、専有部と思ってしまいがちですが、「共用部」扱いになるんです。

この専用使用権のある共用部に関しては、管理規約で「通常の使用に伴う管理は、その区分所有者の責任と負担で行う」と定められているのが一般的です。
「通常の使用に伴う範囲」に関しては、2016年3月標準管理規約改正に伴い「毎月の管理費で賄える範囲」と定め、窓ガラスの破損修理や障害物の除去などにとどまる事を国交省は例示しています。

とはいえ実際の範囲に関しては、マンションの規約によって変わるため、管理組合や管理会社に確認するのが良いでしょう。

駐車場も共用部

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上記の専用使用権のある共用部は、ベランダ・バルコニー以外にも「駐車場」も含まれます。
一般的に専用使用権のある共用部は、利用希望者と管理組合が使用契約を集結します。

そのため、駐車場を第三者に又貸しするのは規約違反となります。
マンション売却や賃貸に出す場合、新しい入居者は管理組合や管理会社に駐車場の空きがあるかを確認し契約する必要があります。
無断で引き継ぐことはできませんので、注意しておきましょう。

住戸内にも隠れた共用部が

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住居内にはその他にも隠れた共用部が存在します。
天井や床、壁などについては自由に修繕できると考えがちですが、躯体部分は共用部となります。

マンション標準管理規約(単棟型) – 国土交通省では

一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。

とされています。

上塗り部分など躯体部分以外の部分に関しては専有部分の範囲に含まれるため、リフォームを行う場合などはこの点に注意する必要があります。
しかし天井・壁・床に関しては様々な考え方があるため、リフォーム前に一度管理組合や管理会社に確認すると良いでしょう。

配線、配管については?

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配線・配管は設置目的、設置場所、維持管理の状況などによって「専有部」「共用部」の区別が異なります。
マンション標準管理規約では、

専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

とされており、範囲に関しては設備機能で決定するとされています。
配管・配線のトラブルが起こった際は、まずは管理会社・管理組合に問い合わせてみると良いでしょう。

マンションルールをしっかりと把握してトラブル防止に繋げましょう

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一戸建てとは違い、共用部、専有部という区別がしっかりと定められているマンション。
分譲マンションを購入する際には、しっかりと管理規約などを把握するようにしましょう。

  • 防音
  • ペットの飼育
  • ゴミ出し

など、今回ご紹介した専有部・共用部の区別以外にも知らなかった規約が沢山書かれているかもしれません。
今一度管理規約を確認し、未然にトラブルを防ぐようにしていきましょう。

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